Yazılar

Mesleki Güvence Olursa Komisyon Yeterli Olur

Gümrük ve Ticaret Bakanlığının hazırlamış olduğu “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Taslağı”nda belirtilen emlak komisyon oranı, mesleki güvencenin sağlandığı ortamda yeterli olacaktır.

Yeni emlak yasasının faydası, eksiğinden çok

Gümrük ve Ticaret Bakanlığının hazırlamış olduğu emlak yasasını kamuoyu ile paylaşması sonrasında, sektör paydaşları gibi bizler de yasanın fayda ve zararını değerlendiriyoruz. Emlak danışmanlığı mesleğinin kesin hatlarla bir yönetmeliğe bağlanmamış olması, piyasada faaliyet gösteren danışmanlarda çalışma güvensizliği yaratıyordu. Uzun zamandır beklenen yasa/yönetmelik taslağına baktığımızda, sağlayacağı fayda, zararından daha fazla olacaktır.

“Komisyon Oranı Tartışması Gereksiz”

Taslak içerisinde belirtilen komisyon oranı, sektörde faaliyette bulunan danışmanlık ve aracılık markalarının yönetimleri tarafından olumsuz olarak karşılandığını görüyoruz. Sektördeki yasa eksiğinden doğan güvencesizlik, sektör çalışanlarını etkilediği gibi mülk sahiplerini de etkilemekteydi. Kapıcı, site güvenliği, mahalle bakkalı gibi kişilerin komisyonculuk yapmasının önü alındığı ve mesleki olarak bilgi ve belge yeterliliği sınırı getirildiği bir çalışma ortamında, mülk sahipleri de bundan olumlu etkilenecek. Önüne gelenin mülkünü satmak ve kiralamak için aramayacağı bir çalışma ekosisteminde, çalışmayı tercih edeceği firma ve danışmanın kendisine sağlayacağı faydayı ve kendi hakları da daha belirgin olacağı için bugüne kadar kendisinin ilgilenmeyi tercih ettiği gayrimenkullerinde, emlak danışmanıyla çalışmayı tercih edeceği günleri göreceğiz. Bu sayede, alıcı ve satıcı için fren etkisi yaratan şimdiki komisyon uygulaması, yeni oran ile danışman ile çalışmayı teşvik edecektir.

Cemal Bayar

cemalbayar@projeidea.com

Birinci el satış arttı ama ipotekli satış yerinde sayıyor

Eylül ayı konut satış verilerinde dikkat çeken bir ayrıntı mevcut. Satıştaki artışı sürükleyen birinci el konut satışı iken, ipotekli konut satışında artış yok.

Eylül artışı pek çok soruya gebe

Tüik Eylül ayı verileri piyasada faaliyet gösteren herkesi şaşkına çevirdi. Türkiye çapında 140 bin konut satışı gerçekleşirken, satışı göğüsleyen birinci el satışlar ipotek yerinde sayıyor. Genel  görünümde %55-60 oranında gerçekleşen ikinci el satışlara  ve %40-45 gibi birinci el satışlar görülürken Eylülde iki kategori eşitlendi.

Eylülde 70.019 olarak gerçekleşen ikinci el satışlara karşın, 70.279 birinci el satışı gerçekleşti. Birinci el satışlarda yaşanan bu artışa rağmen ipotekli konut satışları, geçen yılın aynı ayına göre %3,7 azalış kaydetti. Diğer konut satışlarında, geçen yılın aynı ayına göre %49,3 artış yaşandığı görülüyor.

Bu veriler, konut satışında birinci el satışların hakimiyetini bize gösterirken birinci el satışlarda da diğer satışın hakimiyetini, yani peşin ve senetli satışların sebep olduğu yükselişi gösterdi.

İstanbul kendi başına farklılıklar içeriyor

İstanbul’da Eylül ayında 23.471 konut satışı gerçekleştiğini bildiren Tüik rakamlarına göre toplam konut satışındaki hacmi %16,7’ye isabet ediyor. Diğer satış türündeki artış, İstanbul’da %70,6 olarak tespit edildi. Markalı konut üreticileri kategorisindeki firmalar ve orta üst segment konut üreticilerinin kendi bünyelerinde gerçekleştirdiği uygun faizli ve senetli satışların İstanbul’da daha fazla hissedildiğini söyleyebiliriz.

Tamamlanmış projelere yönelin

Gayrimenkul piyasasında, satışlarında gösterdiğinin aksine yaşanan negatif durum, Ali Ağaoğlu’nun da değindiği gibi, firmaları zora sokabilir. Konut fiyat artış hızındaki yavaşlama ile yatırımcının ilgisini kaybetmesine sebep olabilecek piyasa durumu, maketten konut alanlarda teslimlerin uzamasına sebep olabilecek bir süreci de beraberinde getirebilir. Bunu durumu belli başlı göz önündeki projelerde zaten görebiliyoruz. Paranız var ve konut almayı düşünüyorsanız, tamamlanmış projeleri önceliğinize alın.

Cemal Bayar

Proje İdea Genel Müdürü

cemalbayar@projeidea.com

Emlak Konut’un Üçüncü Kampanyası İlk İkisini Aratır

Emlak Konut konutta üçüncü seferberlik kampanyasını 15 Eylül’de başlattı. Üçüncü kampanyada sunulan şartlar, ilk iki kampanyadaki cazibenin yanından bile geçmiyor.

Emlak Konut’un  son 1 yıldaki kampanyaları

Geçen yıl 15 Temmuz günü yaşanan darbe kalkışmasında sonra, piyasanın olumsuz etkisini kırmak için Emlak Konut’un başlattığı kampanya hamlesi oldukça verimli geçmişti. Emlak Konut’un birlikte konut geliştirdiği projelerde uyguladığı kampanyaların ilkini Ağustos’ta “Gayrimenkulde Güç Birliği” adıyla düzenledi; 2017 Ocak ayı itibariyle ise “Güçlü Türkiye için Birlik Vakti” kampanyalarını düzenledi.

İlk kampanya 15 Temmuz’dan hemen sonra ve uzun zamandır kredi faiz oranlarının 1 puanın üzerinde seyretmesinden sonra yapıldığı için oldukça etkili oldu. 120 ayda 0,70 faizle konut alım imkanı sağlanan ilk kampanyanın etkisi geçmeden düzenlenen ikinci kampanyada ise ilkinden daha iyi şartlar sunulmuştu. 240 ay vadede konut alma imkanı, 120 ayda 0,49, 240 ayda 0,79 gibi olağanüstü kredi faiz imkanları sunulan ikinci kampanya oldukça ses getirmişti.

Üçüncü kampanya ilk iki kampanya gibi talep toplamaz

15 Eylül 15 Kasım arasında süreceği belirtilen üçüncü seferberlik kampanyasındaki şartlar ilk iki kampanyadaki şartların daha iyi olanaklar sunmuyor. %20 peşinat ile 120 ayda 0,70 faiz oranı sunulan üçüncü Emlak konut kampanyasının dinamikleri ilk iki kampanya gibi değil. İlk kampanya uzun süredir 1 puanın üzerinde olan konut kredisi faiz oranı, 15 temmuz gibi ekstrem bir olay sonrasında gerçekleştiği için yoğun katılım gördü.

Üçüncü kampanyada, ikinci kampanyadaki olağan üstü vadelendirme ve kredi faiz oranlarını göremiyoruz. Kredi faiz oranlarının yeni yeni 1 puanın üstüne çıktığı şu sıralarda düzenlenen ve çok da cazibe içermeyen bu üçüncü kampanya, Emlak Konut projelerindeki standart satışlara ufak bir artış getirebilir. Belki de amaçladıkları sadece buydu.

Cemal Bayar

cemalbayar@projeidea.com

Konutta yatırım için kötü barınma için iyi bir dönem

Konutta barınma için alımlarda iyi bir dönem içerisindeyiz. Bunun nedeni; yatırım rüzgarında esen getiride fiyat artış hızında gerilere düşmüş olmamız.

Konut getirisi mevduatın gerisine düştü

Uzun zamandır konuttan sağlanan getiri, mevduat faizlerinin gerisine düştü. Konut piyasasındaki esen yatırımcı rüzgarının piyasada yarattığı balon tehlikesi de bu sayede dengelenmiş oldu. Çünkü; arsa arazi sahipleri firmalar bu rüzgarın etkisiyle olabildiğince orantısız fiyatlar ve oranlarla proje geliştirdiler. Konut fiyatında özellikle İstanbul’da çok belirleyici olan arsa fiyatları, arsa sahiplerinin en fazla oranı elde etme isteği, müteaahitleri fiyatta yarışa sürüklüyor bu ise satış fiyatlarının olması gerekenin üzerinde olmasını sebep oluyordu. Şimdilerde ise yatırım amacıyla elindeki parasını gayrimenkul piyasasına yatıranlar iki defa düşünecek, diğer ekonomik alternatiflerde paralarını değerlendirmek isteyecekler. Bu sayede bütün gayrimenkul kategorilerinde daha ulaşılabilir fiyatlar göreceğiz.

IMF raporunda Türkiye 37. sıraya geriledi

Konut fiyat artış hızında diğer ülkelere kıyasla uzun süredir liderliği elinde bulunduran Türkiye, IMF raporuna göre 37. sıraya geriledi. Bu rapor, global yatırımcının listenin ilk sıralarındaki ülkelere doğru kaymaya sebep olacaktır. Yabancıya satışta ortadoğu ve arap ülkelerine hitap eden Türkiye açısında yabancıya satış, toplam satış içerisinde %3-4 oranlarına isabet ediyor. Dünya konut artış hızında geriye düşüş yabancı sayısında düşüş için tek başına bir etken değil. Ortalama olarak yabancıya satıla konut satış adedi artmadan aynı oranda devam edebilir.

Orta direk vatandaş için olumlu

Konut piyasasındaki bu gerileme olumsuz gibi görülüyor olsa da, esasında daha ulaşılabilir fiyatlar ile konut alma imkanı yaratması açısında; konut piyasasınında belirleyici olan orta direk vatandaşın alım yapabilmesi için daha iyi bir ortam yaratacak.

Cemal Bayar

cemalbayar@projeidea.com

Konut alıcı ve satıcısının birbirini görmeden işlem yapacağı bir döneme giriyoruz

Gayrimenkul alım ve satım işlemlerinde getirilen elektronik kolaylıklar sayesinde, alıcı ve satıcının birbirlerini görmeden işlem tamamlayacağı bir zamana giriyoruz.

İlk kolaylık ödemede, Tapu Takas

Gayrimenkul satışında ödeme işleminde getirilen bir kolaylık olan Tapu Takas, tapu devrinde gerçekleştirilen elektronik bir kolaylık olarak 1 yılı aşkın zamandır hayata geçirildi. Belki henüz bütün tapu işlemlerinde kullanılmıyor olsa bile, ödemedeki bu kolaylık sayesinde satıcı tarafında bir güven oluşturuldu.

Web Tapu ile büyük adım

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından bayram öncesinde işleme konan web tapu işlemi ile, alıcı ve satıcının birbirlerini görmeden işlem yapabileceği dönemin arafesini yaşıyoruz.

Yeni uygulama, hem vatandaşın işini kolaylaştıracak hem de tapu müdürlüklerinin iş yükünü azaltacak. İşlemlerini web-tapu üzerinden yapacak vatandaş, tapu dairesine gidip imza atacak. Web tapu e-devlet üzerinden kimlik doğrulama sistemiyle birlikte kullanılabilecek. Vatandaşlar uygulamayla taşınmazlarına ait bilgileri görüntüleyecek. Tapu sahibi, devir işlemleri öncesinde başvurularını web tapu aracılığı ile yaparak kuruma gitmeden işlem sürecini başlatabilecek. Web Tapu ile işlem başlatanlar, devir işleminin her aşamasında sms ile bilgilendirilecek ve enson imza için tapu müdürlüğüne gidecek.

Cemal BAYAR

PROJE İDEA Genel Müdürü

Temmuz Ayı Satışında Bir Başarı Yok

Tüik Temmuz ayı verilerinin açıklanmasıyla Tüm Türkiye’de 115.869 konut satışı gerçekleştiği kayda geçti. 120 bin rakamının üstünde gerçekleşmeyen satış başarı değil, sadece ortalamadır.

Temmuz ayları kıyaslaması

Tüik konut satış verileriyle, 2017 Temmuz ayında 115.869 konut satışı gerçekleşti. Tüik, “geçen yılın aynı ayına göre” kıyaslaması yaparak aynı aylardaki satışları değerlendirme yoluna gidiyor. Temmuz ayı satışında da, geçen yılın aynı ayına göre %42,4 gibi yüksek oranda bir satış artışı olduğu rapora girerken, bu farkın bu yılki çok yüksek satıştan olup olmadığı ve geçen yıldaki sebebine değinilmiyor.

Bu kıyaslama ile büyük bir satış farkı olduğu izlenimi oluşması, sektör profesyonelleri için yanılmaya sebep olmaması adına bu konuya vurgu yapmakta fayda var. Her iki Temmuz ayındaki %42,4 farkı, 2016 Temmuz ayının 15’inci günü yaşadığımız darbe teşebbüsü ve bunun getirdiği ekonomik etkiye bağlı olarak satışta yaşanan düşüş teşkil ediyor.

2016 Temmuz’da 81.343 konut satışı ile 2017 Temmuz’daki 115.869 satış farkının sebebi, geçen yılki aşırı düşüş. Yani %42,4 gibi bir artış dile getirilmesi, Temmuzdaki satışın çok yüksek oluşundan kaynaklanmıyor. Keza; geçtiğimiz Haziran ayında 97.579 satışı ile kıyasladığımızda, sadece ortalama 18.000 gibi bir farkla 115.869 konut satılmış. Bu satış rakamları bize sektörün reel durumunu göstermesi açısından önemli.

Cemal Bayar

PROJE İDEA GENEL MÜDÜRÜ